“由于二手房种类较多，此次草案的审议对各个种类的影响是不同的，”刘利介绍道，“二手房种类包括如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等，所以各个种类在使用年限上的起算也不尽相同。”比如如果同样是在今年购买的二手房，购买建设年代比较久远的房改房与购买五年以内的次新房相比，显然就要提早补缴土地出让金。

　　另外，“链家地产”、“大成正嘉”专家也提醒二手房购房者，许多买主只问卖方“房子买了几年后才出售的”，以此判断剩余的产权年限，而实际上，卖方第一次购买房产的时间并不一定是房屋产权的使用起始点。许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年。根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权在无形中又“缩水”了。因此，在二手房交易中，购房人务必要留意楼盘的土地使用年限是多少，用途是什么，具体性质是什么，以免造成经济上不必要的损失。

　　-第一步：选哪种贷款更合适

　　2月16日，张先生和李先生同时在亚北某个项目选了套总价为348894元的三居。在签预售合同的时候，他们碰到了第一个问题：住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款，申请哪种贷款更合适？

　　灵机一动，两家到了售楼处的律师办公处询问，一位姓蔡的律师把三种贷款的特点告诉了他们。

　　公积金贷款好在哪

　　首先，与商业贷款相比，住房公积金贷款有如下一些特点：

　　1.贷款利率低。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率要比商业贷款低1.17%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0.99%，如果按上限贷款的话(目前住房公积金贷款的上限为39万元)，这个利息差额还是挺大的，一年下来，大约相差2000多元；贷15年，就差三四万元左右。

　　2.首付款有差别。商业贷款目前最高的成数是八成，即购房者至少要支付房款20%的首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者可以申请房款90%的贷款，首付10%即可。张先生买的房恰好住房公积金贷款可以做到九成。

　　3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险公司签订的合同，一旦贷款人因疾病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退回保险费。

　　4.手续相对繁杂

　　商业房贷好在哪

　　相对于公积金贷款，商业贷款的特点是：

　　1、利率稍高

　　2、首付款高

　　3、手续相对简单

　　组合房贷好在哪

　　组合贷款是购房人办公积金贷款额度不够或办理商业贷款额度不够时，可以同时申请商业贷款或公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。

　　-第二步：过关斩将，贷款买房

　　张先生因为两口子都在国家机关工作，两口子都有公积金，便选择了手续可能繁杂点、但利率要低的公积金贷款。而李先生因为两口子都在外企，工作比较繁忙，便选择了手续相对简单的商业贷款。

　　全程体验公积金贷款

　　张先生了解到律师可以代办住房公积金贷款，但必须交纳900元的代办费。考虑到一辈子也许就买这一次房，张先生决定自己全程体验一次。

　　2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了10%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，而只有拿到《预售合同》，他才能到位于方庄的市住房资金管理中心去办理申请公积金贷款的手续。

　　2月23日，经历了一星期的等待后，张先生接到了售楼人员领取购房合同的通知。2月24日，张先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到售楼处，拿了购房合同又打车去了方庄的市管理中心领取借款申请表。

　　到了市住房资金管理中心一楼，张先生两口子领了申请表。看过之后，发现根本无法在当天填完并交给中心。因为两人必须到单位查各自的公积金账号。就这样，直到2月26日的下午，两口子才把填完的表和身份证、户口本等复印材料交到市住房公积金管理中心。经办人员告诉他们，中心必须对他们的申请表进行初审，初审合格后，再通知他们来领取《抵押物审核评估通知单》。

　　3月1日上午，张先生接到了去市住房资金管理中心领取《抵押物审核评估通知单》的通知。下午，两口子请假带着《预售合同》、身份证及身份证复印件等，先去住房资金管理中心领取《抵押物审核评估通知单》，然后又按要求到指定的位于中轴路的康正评估事务所接受评估，并交了评估费。评估师告诉他们，需要一周左右的时间才能来取评估报告。

　　3月7日上午，张先生接到了取评估报告的通知。下午，张先生两口子赶到康正评估机构取了评估报告，并送到市住房资金管理中心。一番审核后，张先生终于拿到了管理中心开具的贷款承诺书和贷款调查通知书，并被告知，拿着这些材料到朝阳门附近的建行北京分行朝阳支行申请贷款。

　　3月8日，张先生两口子拿着贷款调查通知书到了建行北京分行朝阳支行。银行经办人在审核了材料后，让他们填写《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。因为张先生选择了抵押担保方式，即开发商在张先生产权证办理下来之前，为张先生承担担保责任。因此，工作人员又让他们填写了《房屋所有权证收押合同》并要求他们把《收押合同》拿回开发商处盖章。

　　3月11日，张先生两口子带着盖完章的《收押合同》以及《预售合同》复印件(三份)等材料，又到了建行北京分行朝阳支行，交给经办人审验。经过半个多小时的审验，经办人告诉他们，还必须到市住房资金管理中心担保中心或太平洋喜洋洋保险公司办保险。已经对各种手续有点害怕的张先生打听到买保险的手续可能要比去担保中心办担保来得简单，便毫不犹豫地和夫人打车直奔位于西直门外德宝饭店的喜洋洋保险公司。保险公司的工作人员一番计算后，告诉他们两人都必须买寿险——按规定申请人的月收入减去月还款额后，剩下不到400元的，夫妇两人都必须买寿险，而张先生的月收入减去还款额后不到400元，所以他的夫人也必须买寿险。下午4点，张先生两口子拿着保险单回到了银行。工作人员收了保险单的发票后，告诉他们等通知办最后一道手续——划款、放贷手续。

　　3月21日，张先生终于接到了银行将在3月25日给他放贷的通知，让他第二天带身份证到银行办理划款、放贷手续。3月22日，早早赶到银行的张先生按要求先在一楼业务柜台办了张建行龙卡，又拿着龙卡到房贷部办理了最后一道手续——还款手续。至此，张先生办理完了贷款买房的种种手续。

　　深感手续繁杂的张先生总结出了几点注意事项，提醒“后来者”：

　　1.户口本、身份证、首付款发票等所有与购房有关的资料最好随时携带，如方便，准备数份复印件。

　　2.询问管理中心、银行等机构的联系电话，有不明白的事情可以随时咨询。

　　3.在各种表格上留联系电话时，最好留一个在白天随时可以找到申请人的号码。

　　4.填写各种表格时，事先问清填写方法，如遇到不会填的，可以空着，交表时问清楚再补填。

　　5.保险费：贷款在5年期以上的，首次最少按5年期限购买保险。

　　但张先生觉得，最好还是委托专业中介机构代办，虽然出一笔中介费，但自己办，打车费用加请假的时间，综合成本比中介费要高。

　　就在张先生办理公积金贷款的同时，李先生也在办理商业贷款。

　　2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。

　　2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。

　　2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了售楼处，拿了购房合同便到农业银行指定的律师事务所现场办公地点填写借款申请表，并交纳了所有材料和法律服务费。

　　按律师的要求，2月24日，李先生又交了两口子近期证件照各一张、财产证明、收入证明。律师告诉他们，律师将对他们的材料进行初审并向银行出具法律意见书。

　　3月1日，张先生接到律师的通知，要求他们到售楼处现场的银行办公地点购买房屋保险，保险费为购房款?妆O辗崖?.45‰?状?钅晗尴凳——

　　3月14日，李先生接到律师的通知，告知他们已经通过银行的审核，可以来售楼处签借款合同。

　　3月15日，李先生按约定的时间到了售楼处的律师办公地点签订了个人住房贷款借款合同、担保合同、委托转账付款授权书等文件，并到银行现场办公柜台办理了个人住房贷款专用账户。至此，李先生办完了贷款手续。

　　-文/本报记者余美英

　　-相关资料

　　1.三家商业银行贷款品种简介

　　A、建行北京分行

　　特色：以支持基本建设著称的建行，房地产金融业务是其传统业务，同众多房地产开发企业的密切联系，也使其可在地产项目的合法性上起把关作用。由于近两年工行、农行、商业银行等多家银行介入房地产金融市场，建行的市场份额有所减少，近来采用各种优惠政策巩固市场。

　　主要贷款品种：

　　1.商业性个人住房贷款(包括一手房、二手房、房改房等)；

　　2.北京市住房资金管理中心的个人住房担保委托贷款(公积金贷款)；

　　3.中央国家机关的个人住房担保委托贷款；

　　4.中共中央直属机关的个人住房担保委托贷款；

　　5.建行、市住房资金管理中心的个人住房组合贷款；

　　6.建行、中央国家机关的个人住房组合贷款；

　　7.建行、中共中央直属机关的个人住房组合贷款。

　　B、工行北京分行

　　特点：网点多、人员充足，在抢滩个人住房贷款市场上有潜力。承诺从受理到放款15个工作日内办完，最快可在3个工作日内办完。另外还将陆续开办网上受理业务、外地(籍)人的房贷款业务以及二手房购房贷款业务等。

　　主要贷款品种：

　　1.一手房贷款：包括高档公寓、别墅、经济适用房贷款。

　　2.二手房贷款；

　　3.房改房贷款；

　　4.商用房个人贷款；

　　C、农行北京分行

　　特点：最早介入二手房贷款的专业银行。在一手房贷款上虽起步晚，但发展不慢，如近期推出的购房、家装组合贷款(以购房者个人房贷首付款(三成)返贷的形式来满足客户的装修需求的，年限为八成20年)、车房组合贷款和押旧买新业务等，都较具特色。

　　主要贷款品种：二手房贷款。

　　2.房贷利率

　　公积金

　　1-5年　　3.60%

　　5-30年4.05%

　　商业性

　　1-5年　　4.77%

　　5-30年5.04%